当年日本房价为什么暴跌？只是因为广场协议？

nwd7kwvy52 · 2020-10-9 08:30:00

如果我们要问日本房价是怎么跌下来的，就先要看懂它是怎么涨上去的。

从根源上找到日本泡沫的起点，《广场协议》可能是一个绕不开的主题。1985年签订的《广场协议》被很多人认为是美国为了打压日本竞争力而迫使日元升值，最终导致日本经济泡沫化，然后泡沫破裂。最终，经历过如此的大起大落，日本经济再也没有能力挑战美国……

但是你想过没有：
（1）事实真的是这样的吗？
（2）日元升值和日本资产泡沫的滋生有必然联系吗？

我们先看看《广场协议》到底是怎么一回事。

《广场协议》是美国、日本、英国、法国及西德5个发达国家的财政部长和央行行长在1985年9月22日于美国纽约的广场饭店会晤后签署的协议。这个协议的目的是联合干预外汇市场，使美元对日元及德国马克等主要货币有秩序性地下调，以解决美国巨额贸易赤字。

之所以美国和另外四个发达国家要签这个《广场协议》，是因为在此之前美元确实是太强了：1979年底到1984年底，美元汇率上涨了60%，美元兑主要工业国家的货币超过了布雷顿森林体系瓦解前所达到的水平。美元过于坚挺，使美国的出口，特别是制造业的出口受到了沉重的打击。

之所以日本、德国、法国、英国会签署这个《广场协议》，那是因为他们并不觉得自己只赔不赚：一个国家本币汇率无论是升值还是贬值，都会带来好坏两方面的影响。本币贬值对于出口是利好，对进口不利；本币升值对出口不利，但对进口利好。

更重要的是，本币升值有助于国内企业海外扩张，对《广场协议》后的日本和德国来说，最明显的就是日德的企业和个人，手里的钱可以换到更多的美元了，美元资产在他们看来变得超级便宜，所以就买买买，这不是消费，而是并购资产。

对于经济高速增长了三十年，总量稳居全球第二大经济体的日本来说，日资此时正在雄心勃勃地走向世界，日元升值对这些资本而言利大于弊。日本当年也确实趁着日元升值，在美国买了大量的优质资产。

协议签署后，1985年时1美元=240日元，三年后的1988年，日元升值到了1美元=120日元，三年内日元升值了一倍。但德国马克的涨幅比日元还夸张：从1985年的1美元=3.5德国马克升值到1988年1美元=1.6德国马克，升值近1.4倍。

如果本币升值就会带来危险的泡沫，那德国马克比日元升值的幅度更大，为什么德国没有出现资产泡沫？德国没有“失去的二十年”？

原因说简单一点：这是日本人自己作的。

《广场协议》后日元升值和日本孕育出危险的超级泡沫之间本来没有什么必然联系。无论本币升值还是贬值，都有好坏两面的影响。但在广场协议后，日本不光要享受日元升值带来的好处，还想抵消负面影响。

日本央行在《广场协议》后的一年半内把基准利率从5%大幅降低到2.5%，而且纵容泛滥的货币疯狂投机，缺少应有的监管。当时日本各大银行也以不断升值的土地作为担保，向债务人大量放款。地价上升也使得土地所有者的账面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致日本消费需求增长。

那个时候，在日本市场投机的资金还不光是日本央行放出来的大水，国际资本看到日元涨势如虹，认定日元资产的投资潜力，这些钱也纷纷流入日本国内、火上浇油。而日本央行和其他监管部门对于这些海外热钱同样没加以关注，似乎还有些享受这种泡沫带来的繁荣。

日本泡沫经济的代表不仅仅是日本楼市，更耀眼的是日本股市。在日本股市的最高阶段，日本股市总市值达到美股的130%，全世界市值最大的前20家上市公司里有14家是日企，想象一下当年日本经济是多么风光。即使是现在的中国也远远没有享受过日本当年的风头。

日本股市的崩盘比楼市早了两年，本质上是日本央行发现问题之后，果断行动的结果。日本央行在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取紧缩性的货币政策。

1989年12月29日，日经平均指数达到最高38957.44点，此后开始下跌，泡沫经济开始破裂。股市是波动性最大、敏感度最高的资产，这时日本房地产市场没有收到太大的冲击，在短暂的调整后，日本房价继续冲击新高，一直到了两年后的1991年，日本房价才算见顶下跌，开启了二十年漫漫熊市。

1986-1989年期间，日本的房价涨得有多可怕呢？它在过去二十年已经累计上涨十倍的高基数之上，只用了三年时间就又翻了一番，东京等大城市三年间的涨幅更是超过200%，在日本房价的巅峰时期，东京23个区的地价总和可以买下整个美国、一个小小的皇居地价就可以买下整个加州。

房地产作为民生必需品，它和政策、土地等因素相关度很高，因此也更容易得到控制。但日本没有去主动控制，也没有人提出“逆周期”的说法（所谓逆周期的做法就是一个东西往下掉的时候我托一下，往上跳的时候我压一下，这样可以稳定市场）。

相反，日本主动刺破自己已经摇摇欲坠的资产泡沫。1990年，日本央行在行长三重野康的领导下继续加息、收紧货币政策，基准利率从4.25%大幅提高到6%（在1987-1989年间，这个数字只有2.5%）；一年之后的1991年，日本政府又出台了地价税，同时强化了特别土地保有税，目的是提高土地持有成本，控制地价过快上涨。

但其实从1991年秋季起，日本的经济泡沫已经破灭，地价税的出台造成税负加重，加速了地价下降的速度。从特别土地保有税看，征税对象主要集中在地价泡沫严重的中心城市，对中心城市地价下跌影响更大，六大城市地价的下跌幅度远远大于全国平均地价的跌幅。

日本之所以选择主动炸掉这个泡沫而不是选择保房价，其中很大的一个可能是因为当时日本的决策者心里清楚，这个泡泡他们即使是想保也不可能保得住。

因为日本当时的城市化率已经接近80%，可以料定未来城市的新增人口非常有限，更重要的是1991年时日本的老龄化正在快速加重.……

站在1991年向后展望，日本未来的住房需求铁定是越来越少的，所以在这样的位置保房价又有什么意义呢？

日本在90年代初房价下跌的直接原因是央行收紧货币政策，但日本房价能持续下跌二十年最大的原因就是老龄化。

本文摘取自微信公众号“太平洋时区”，原标题为《日本房价是怎么跌下来的？》。

很多人担心中国房价会像当年日本一样，您觉得呢？

fushenwei · 2020-10-9 09:41:55

新瓶旧酒

午后阳光A · 2020-10-9 10:25:15

中国国情与日本不一样

greek · 2020-10-9 14:33:58

穿新鞋走老路

nwdvnvly9 · 2020-10-9 16:23:19

不会，中国国情和日本不一样；

羽绒服 · 2020-10-9 19:49:41

我们有聪明的

nwd1v4z7v · 2020-10-10 15:16:03

担心会走日本的老路

nwd2v5z8v · 2020-10-10 16:47:27

担心会走日本的老路

当年日本房价为什么暴跌？只是因为广场协议？

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