中国住宅地产的繁荣还能持续多久？

nwd7kwvy52 · 2020-11-4 10:30:00

“中长期看，当前房地产的盛夏已经时日无多。”

近日，中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜、中国首席经济学家论坛研究院研究员胡奕苇刊文称，近二十年来，房地产业虽有周期波动，但总体上处于景气状态。根据地产行业发展的经验数据，在经济增速下行的大趋势下，中国房地产业盛夏已经时日有限。

从中长期起来看，支撑房地产市场繁荣的基础是人口增长（包括自然增长和移民加入）居民收入增长，从短期来看，是鼓励居民购房的信贷政策（住房公积金贷款及其他低利率房贷）和税收政策（如购房退税等）的投资动力。

文章指出，2005年至今，我国房地产市场的繁荣也是来自于以下因素的推动：
①城镇化率提高。2007和2010年，城镇化率从40%快速提升至60%，劳动力向一、二线城市流动，城市25至44岁的青壮年人口增加，大幅提高住房需求；
②居民收入增长。2015年前我国居民可支配收入同比增长维持在12%左右，之所下滑至8%左右。
③ M2增速提高，宽松的大环境导致房地产升温（房价指数往往滞后于货币超发1至3个季度出现高速上涨）。

但2015年以来，我国的青壮年人口连续五年出现负增长，而老龄人口数量却不断攀升（过去八年中增速保持在4.4%的高位）。与此同时，我国的平均城镇化率超过60%，尤其过去15年中房价涨幅领跑的几乎所有一、二线城市都已超过70%，其中一半城市的城镇化率已超过80%，后续进一步提高的空间非常有限。此外，居民可支配收入增速从2012年前的年均12%回落至近五年的8%。

从政策角度看，在“房住不炒”的核心原则下，全国各主要城市限贷政策不太会出现大幅“松绑”。自2018年以来，首套房首付比例30%、二套房首付比例普遍不低于40%的主流规则也不会有过多放宽。在住房信贷金融化渠道有限的情况下，这些政策有效抑制了低信用、低收入群体的贷款购房需求。

再加上，2018年以来，房地产税立法一直剑在弦上，影响着投资者对未来房屋资产的持有成本的上升预期。

在上述两项政策的约束下，流动性因素对住宅供求的影响已经十分有限。更何况疫情影响强度淡化之后，2021年全球货币政策都倾向于从宽松走向常规化，中国也不会例外。

以日本为例，文章认为，整体而言，人口与收入的增长助推了日本1970年代的房地产繁荣，而老龄化和收入增速下降是日本1990年代房价泡沫破灭及后来房地产发展持续低迷的主要原因。

中国住宅地产的繁荣还能持续多久？

nwdy24gn4 · 2020-11-4 11:46:55

还能持续一段时间

快乐岛主 · 2020-11-4 11:55:35

近二十年来，房地产业虽有周期波动，但总体上处于景气状态。根据地产行业发展的经验数据，在经济增速下行的大趋势下，中国房地产业盛夏已经时日有限。

小敏敏 · 2020-11-4 12:00:51

沒有结束的。

童趣浓 · 2020-11-4 12:30:40

不会结束

cuiying731 · 2020-11-4 13:08:15

不知道。

nwd3v6z9v · 2020-11-4 13:55:30

沒有结束

lqm2015 · 2020-11-4 14:14:20

中国住宅地产

nwd3h3yfs · 2020-11-4 14:26:04

已经结束了

nwd1v4z7v · 2020-11-4 14:40:25

持续一段时间

中国住宅地产的繁荣还能持续多久？

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