美国楼市泡沫要破？美联储经济学家警告：房价恐暴跌20%

美国达拉斯联储的研究显示，目前抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20%。

达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道，新冠病毒大流行期间，楼市相当繁荣；自2020年以来，全球房地产市场泡沫越来越大。尽管最近房价涨势开始放缓，但楼市深度下滑的风险仍然存在。

在新冠病毒大流行期间，美国房价以1970年代以来未见的速度飙升，当时抵押贷款利率接近历史低点。手握大量刺激支票和渴望获得更多居住空间的购房者涌向郊区。

去年，当美联储启动自1980年代以来最激进的加息行动，试图遏制失控的通胀时，这股狂热戛然而止。

全球经济恶化前兆

达拉斯联储经济学家Lauren Black和Enrique Martínez-García指出，已经有迹象显示，美国和德国房地产市场出现了问题，“由于这些国家的经济规模和重大的跨境金融溢出效应，这可能会对全球前景构成威胁。”

他们指出，其中一些危险源于负担能力危机。美国住房负担能力下降的迹象通常出现在全球经济恶化之前。

美国房价可能暴跌20%

研究人员估计，美国房地产市场需要经历19.5%的下跌，才能恢复到与其基本面相符的水平。

他们表示，虽然温和的楼市回调仍然是其基线预测，但不能忽视的是，比预期更紧的货币政策可能引发德国（和美国）更严重的房价回调风险。

更高的抵押贷款利率可能会使房价回调更加剧烈。由于美联储实施了一连串加息措施来抑制通胀，美国抵押贷款利率在去年翻了一番。

尽管美国抵押贷款利率已从去年11月创下的7.08%的峰值回落，但在美联储加息预期升温的情况下，抵押贷款利率最近扭转了下滑趋势，重新开始走高。抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）的数据显示，30年期固定抵押贷款的平均利率本周攀升至6.5%，明显高于一年前的3.92%左右。

不过，尽管抵押贷款利率上升，令大量美国人对买房望而却步，但许多房屋的价格仍然比一年前贵。去年12月，美国房屋总价值仍较上年同期高出6.5%。