上半年楼市呈“先扬后抑”行情 房价回落预期仍较强

①据中指院初步统计，2023年1-6月全国100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年中仅高于2022年同期。

②多位分析师表示，当前市场复苏的基础仍然不稳固，复苏动力偏弱，后续市场修复很大程度上仍依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。

今年上半年的楼市，并未出现“翘尾”行情。

据中指院初步统计，2023年1-6月全国100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年中仅高于2022年同期。价格方面，今年上半年24个城市新建商品住宅价格累计上涨，74个城市累计下跌。

中指院市场研究总监陈文静指出，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑的态势。在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，一季度市场活跃度回升，特别是热点城市市场出现“小阳春”行情。

“但在二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，重点城市新房市场活跃度持续低迷。6月各周新房成交规模降至2月以来低位，市场降温明显。”陈文静称。

6月未出现“翘尾”行情

据克而瑞数据，今年6月，全国30个重点城市新建商品住宅成交面积为1509万平方米，创5年来同期新低，环比下降9%，同比下降25%。

分能级来看，一线城市韧性略好于二三线。今年6月一线城市新建商品住宅预计成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，跌幅显著低于二三线。上半年，一线城市新建商品住宅成交累计同比仍增长20%。

价格方面，据中指院监测数据，今年6月全国100个城市新建商品住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%。

今年6月，二手房成交规模也保持了回落态势。克而瑞数据显示，今年6月，全国17个重点城市二手房成交面积预计为630万平方米，环比再跌21%，跌幅较上月进一步加大，同比也转入负增长区间，下跌5%。

“今年6月市场成交不容乐观，并未出现年中放量的行情，交易量反而一降再降。”克而瑞分析师表示。

“往年6月的市场可能会有一波半年度‘翘尾’行情，但今年却没有出现。”陈文静表示。

中指院数据显示，今年4月，全国百城重点城市新建商品住宅成交面积环比下降27.9%，5-6月，新房市场延续回落态势。

其中，6月，受去年同期高基数影响，重点城市新建商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，但绝对规模为2016年以来同期最低水平。

预计7月市场交易活跃度将下降

“从上半年市场情况来看，总体上处于一种横盘状态。无论是新房还是二手房市场，当前购房者置业的预期很弱，而认为房价可能继续回落的预期则很强，这将对买家购房行为产生重要影响。”陈文静称。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，整体来看，今年上半年市场由强复苏转入弱修复阶段，部分城市目前仍面临一定的下行压力。

“需求不济加上暑期淡季将至，预计7月市场交易活跃度将继续下降，成交规模大概率会继续下挫。”克而瑞分析师认为。

中指院华中大区总经理李汶沄表示，今年以来已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松。随着二季度市场持续转弱，下半年市场对于各地将加大政策调整力度的预期有所增强。

“市场此前认为6月份出台重磅政策的预期非常强，但目前来看，却并没有落地。多数城市已取消限制性政策，各地需要更大力度的托底政策，才能遏制住市场下行趋势。”陈文静表示。

事实上，今年上半年各地已出台政策的频率相当高，二三线城市占据绝对份额，成为政策调整的主力军。

王小嫱表示，上半年出台松绑政策的城市中，热点二线城市数量明显增多，主要是对近郊板块的限制性政策进行了松绑。“上半年地方调控还出现了新的特征，‘一区一策’逐步作为新的调控方式，被探索实施，目前来看，‘一区一策’的城市主要集中于一线城市。

对于下半年市场走向，陈文静认为，购房者置业情绪仍受多重因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键。

“这些因素能否好转，以及政策托底力度的大小，直接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。”陈文静补充道。

多位分析师表示，当前市场复苏的基础仍然不稳固，复苏动力偏弱，后续市场修复很大程度上仍依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。

“改善性市场将迎来窗口期，在当前政策鼓励三孩以及多次提出支持刚性和改善性合理购房需求释放的支持下，预计未来改善性需求将会迎来突破发展。”王小嫱称。