30年平均累计减少利息或可达47万元！北上广深全部官宣“认房不认贷”

①一直以来一线城市的调控政策难以松动，一线城市是全国政策的风向标，其调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市的企稳。

②由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。

随着上海、北京相继官宣执行“认房不认贷”政策，北京、上海、广州、深圳四个一线城市全面施行“认房不认贷”政策。

业内人士分析，这充分说明各一线城市正积极落实了认房不认贷的政策内容。“认房不认贷”对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。一线城市是全国政策的风向标，其调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市企稳。

就一线城市总体情况而言，据易居研究院此前测算，调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。

北京、上海同日宣布执行“认房不认贷”

继广州、深圳之后，北京、上海也集体官宣“认房不认贷”。

北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布关于优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。同日，上海四部门联合印发通知，执行“认房不用认贷”政策措施，相关通知自9月2日施行。

至此一线城市全面执行“认房不认贷”政策。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策符合预期，充分说明各一线城市正积极落实了认房不认贷的政策内容。这对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。

据了解，8月25日，据住房和城乡建设部，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

之后，广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”，打响了一线城市认房不认贷的第一抢。随后，深圳跟进“认房不认贷”，相关执行“认房不认贷”的通知自2023年8月31日起施行。

两方面降低购房成本

业内人士认为，认房不认贷政策是优化调整购房政策的重要体现，将有力支持合理住房消费需求的释放。另外，将大幅度降低购房成本。

“过去若是执行了认房又认贷政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，进而导致认购首付比例和利率明显偏高，导致购房成本加大。”严跃进称，而按照现在的政策，只要名下无房，那就可以按首套房进行认定。这就使一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的标准，使购房的成本快速降低。

就认房不认贷政策，严跃进表示，通俗而言，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。换言之，后续界定首套和二套房的标准，就看购房者所在城市是否有房子。他认为，纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。

认房不认贷政策从两方面降低购房成本。严跃进以上海举例称，当前上海一套新房平均总价约为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。

“同样，纳入到首套房标准，房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。”严跃进进而表示，当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，利率为4.55%，利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

就北上广深四个一线城市总体情况而言，据严跃进此前测算，若调整，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。

市场交易有望保持活跃

对于一线城市全面施行“认房不认贷”政策，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，一直以来一线城市的调控政策难以松动，一线城市是全国政策的风向标，其调整能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市的企稳。

“一线城市凭借丰富的产业配套，购房需求相对旺盛，但由于购房门槛较高，需求难以释放，新政后卖一买一的贷款客户及本地无房外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，降低其购房成本，有利于这部分客群需求积极释放，短期对成交量有明显的促进作用，对房价的影响效应相对滞后，但也起到企稳的作用。”王小嫱如是说。

严跃进也认为，一线城市的政策更具有风向标意义。“金九银十”阶段一线城市对全国的影响较大，一线城市势必会迎来一波比较好的交易行情，对全国市场的信心提振具有积极的作用。

严跃进具体表示，认房不认贷政策有效地降低了购房者入市成本，也客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。当前正值传统“金九银十”阶段，房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。所以供需两端已经释放出非常积极的信号。

“‘认房不认贷’政策很重要的一个出发点就是降低购房成本，提振住房消费需求，预计政策效果会逐渐显现，期待看到更好的市场交易行情。”严跃进称。

平安证券分析师杨侃亦表示，由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。