10月百城首二套房贷利率创新低 超九成城市已执行商贷首套最低20%首付

①监测显示，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。

②整体市场进入平稳区间后，低息的信贷环境会进一步促进住房需求释放，会成为市场平稳发展的辅助器。

10月购房信贷环境进一步宽松。贝壳研究院最新监测显示，10月百城首二套房贷利率创新低，平均房贷利率分别降至3.88%、4.44%，超九成城市首二套首付比执行最低20%、30%。

​人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%、5年期以上LPR报4.2%，均与上月持平。北京一位银行信贷经理表示，本月LPR保持不变，北京首套、二套房贷利率较上个月保持不变。贝壳研究院分析师认为，9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，十一假期过后市场交易也在正常恢复，当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间。

10月百城首套主流房贷利率平均为3.88% 百城中仅有一线城市高于4.0% 

具体来看，贝壳研究院监测显示，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。10月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落24BP和47BP。放款方面，银行维持较快的放款速度。本月银行平均放款周期为20天，与上月持平。

分能级统计，10月一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，较上个月降低10BP、7BP；其中深圳分别降低40BP、30BP至4.10%、4.50%，与广州持平；京沪暂未有变化，为全国最高水平。二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.45%，较上月降低10BP。三四线城市首二套房贷利率分别降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。

贝壳研究院称，与2021年9月历史高点相比，2023年10月百城首套平均房贷利率累计下降186BP，二套平均房贷利率累计下降156BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一线、二线城市。三四线城市中惠州、洛阳首二套利率下降空间均超过240BP，二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市首套利率下降200BP以上、二套利率下降150BP以上；一线城市中，广深首二套利率下降幅度较大，北京首二套累计降幅与5年期以上LPR降幅相同，上海首套利率累计降低10BP，二套利率与2021年9月持平。

九成以上城市已执行商贷首套首付最低20% 机构预计一线城市仍有降息空间

8月31日晚间，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。业内认为，本次对于首付比例的下调力度较大，特别对于一线城市楼市提振作用尤为明显。之前大部分城市均执行首付比例为首套3成，二套4成；也有不少非限购城市或城市非限购区执行首套2成，二套3成。而本次政策调整，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，一律按首套房最低首付比例下降为20%，二套房统一为不低于30%。限购城市首付下调空间打开。

9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策密集。贝壳研究院监测显示，目前，利率方面，百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，14个城市二套利率高于4.4%；首付比方面，九成以上城市已执行商贷首套最低20%、二套最低30%的首付比。

东海证券分析师指出，降首付可较大幅度降低购房门槛，改善房地产销售，更好稳增长。如果普通和非普通住宅的首套、二套房贷最低首付比例均下调至20%、30%，叠加此前发布的“认房不认贷”措施对首套住房认定范围的扩大则有望大幅降低居民购房门槛。

“长周期看，房贷利率作为一项购房成本，与市场交易量走势负相关：加息阶段交易量下行，降息阶段市场交易量上行。”贝壳研究院分析师指出，9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，十一假期过后，整体二手房交易恢复增长，部分城市修复较慢，市场预期仍需提振。当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。整体市场进入平稳区间后，低息的信贷环境会进一步促进住房需求释放，会成为市场平稳发展的辅助器。

展望后期，中指研究院发布的《2023年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告指出，预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。