一线城市或迎新一波楼市松绑 京沪如何放松调控备受关注

①近一周内，广州、深圳先后出台多项楼市新政，涉及二套房首付比例降低、调整普宅标准、土拍限价放松等。 

②专家认为，北京、上海下一步可能会调整普宅标准和周边区域限购，但像深圳大幅度下调二套房首付比例这类政策，出台会较为保守。

一线城市迎来新一波楼市松绑的市场预期，越来越强。

近一周内，广州、深圳两大一线城市，先后出台多项楼市新政，涉及二套房首付比例降低、调整普宅标准、公积金贷款比例上调、土拍限价放松等。

其中，深圳出台的新政，重点聚焦于调整普通住宅标准以及降低二套房首付。其中，二套房首付比例，由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

广州则在新挂牌的黄埔区地块中，取消了土地上限。此外，广州住房公积金还实施“认房不认贷”，公积金贷款首套房最低首付比例20%等措施。

“深圳作为先行先试的城市，此轮政策落地之后的效果如何，是北京、上海跟进的重要依据。一旦深圳市场热度出现明显提升，北京、上海跟进的预期会进一步加强。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

业内人士认为，届时，一线城市房地产市场政策或迎来一波调整。

事实上，今年上一轮一线城市松绑潮，就是从广深开始的。8月30日，广州宣布执行认房不认贷政策，打响一线城市认房不认贷第一抢，随后，深圳、上海、北京相继跟进。

受访专家认为，由于广州、深圳市场压力更为突出，所以政策落地速度及力度，均大于北京和上海。

“现在上海、北京市场成交出现回落，上一波认房不认贷的政策效应已经基本释放，需要新一轮政策的支持。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者，估计上海、北京也将跟进深圳、广州的相关政策。

克而瑞数据显示，北京今年10月新房成交面积50万平方米，成交环比下降11%，同比降幅在4成以上；上海新房成交53万平方米，环比下降31%，同比降幅达6%。

二手房方面，中原地产研究院统计数据显示，10月北京二手房住宅网签10653套，环比下降25.3%，同比下降5%。另据上海链家研究院数据，10月份上海市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%。

“从北京、上海10月新房以及二手房成交量环比明显下滑的背景来看，北京、上海后续跟进调控政策的概率较大，并且很有可能在11月底和12月初就会有新政策落地。”张波告诉记者。

其进一步表示，北京、上海的政策工具箱中，目前已使用的政策工具较少，大量的工具并未被使用。北京、上海除执行认房不认贷外，上海仅降低了金山、临港等少数片区的限购门槛。

分析人士表示，从两城政策工具箱来看，降低限购门槛、降低二套首付、调整普通住宅标准等大招均未被使用。

而两城的楼市政策接下来是否会出现调整，值得关注。

记者此前从知情人士处获悉，北京市住建委或计划放松部分郊区限购，目前已将相关方案进行上报，或将于年底前出台相关政策，政策放松预计仅限于个别郊区。

对于下一步的政策预期，张波认为，北京、上海下一步可能会调整普宅标准和周边区域限购，像深圳大幅度下调二套房首付比例这类政策，出台会较为保守。

据悉，当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准。根据中指院数据，2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。按现行标准，购房者购买的住房多属于非普通住宅，首套、二套的首付比例均较高。

基于此，多位专家认为，北京、上海的普宅认定标准调整具备可能性。

“北京、上海目前政策出台节奏，明显慢于市场变动，在国庆期间楼市未持续升温大背景下，也没有出台类似郊区限购放松等政策。这造成市场预期快速发生转变，当下出台政策再要拉动预期回升的难度，可能会大于8月底。”张波称