中国房地产十大预测

文：任泽平团队

房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险，一定要软着陆，避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。当前房地产市场供求关系发生重大变化，未来形势如何？

我们做出了中国房地产的十大预测：

1、房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

2、土地财政面临转型，土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。

3、房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。

4、人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

5、房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比近四分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

6、放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。可以考虑持续大幅降息、组建住房银行收购开发商库存用于保障房，当务之急是重启市场信心。

7、房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

8、房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

9、三大工程是2024年房地产投资的主要支撑，资金主要来自中央政府，可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

10、城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策，改变认知，顺应经济规律。

房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达66%，套户比超过1.09。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

从需求看，人口方面，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值。2023年末常住人口城镇化率达66.16%，城镇常住人口比上年末增加1196万人。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S型”曲线，中国目前处于快速发展期（30%-70%）的减速发展阶段末期。根据我们预测，到2040年中国城镇化率将达约78.6%，对应城镇人口10.5亿人，比2020年增加约1.5亿人。

从供给看，1978-2022年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.6亿套，套户比从0.8增至1.09。相比美国、日本的1.17、1.16，德国、英国的1.03、1.02，国内住房从供给短缺到总体平衡。

总体看，中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段。

土地财政面临转型，土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。

在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响，地方政府土地财政空间持续收缩，2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元，跌破6万亿大关，同比下降13.2%，相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。

从宏观层面看，2022年地方政府与房地产相关收入总额8.6万亿，其中国有土地出让金收入6.7万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。

从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年，土地成本占房价的49.0%，税收成本占14.4%，建安费用占比19.5%，企业毛收入为7.0%，土地成本加税收成本占房价的5成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。

2024年3月5日，《政府工作报告》部署2024年重点工作，提到“统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险”，“谋划新一轮财税体制改革”。化解地方隐性债务需要深化改革，处理好中央与地方、政府与市场、政府与金融等关系。

财税改革是中长期必然选择，要推动土地财政向税收财政和股权财政转型。长期看，一方面，促进土地财政转型，加力发展新基建、新能源等产业建设，培育地方产业高地；另一方面，从土地财政转型股权财政，当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖，打造地方特色产业集群。例如，安徽加速建设以信息技术、新能源、新材料为代表的新兴产业聚集地，常州大举“新能源之都”建设，通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。

房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显

我国房地产市场现状亟需调整：人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存，“三道红线”前房企高杠杆高周转模式突出。人地分离，主要由于中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分规模城市看，2010-2020年1000万人以上城市城区人口增长25.4%，但土地供给仅增长2.6%；20万人以下城市人口增长22.8%，土地供给增长47.8%。房企方面，与国际成熟房企相比，中国房企杠杆率普遍较高。2022年末中国房地产全行业资产负债率达79.1%，较2020年的80.7%略有下降，但依旧处于高位，美国房企平均资产负债率为39.1%，处于较低水平。

人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

从国际经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。从国际看，美国人口迁移呈现两个特点：一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈8州集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导的西海岸、南海岸集聚。二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。日本人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。

我国人口流动整体趋势是：人口进一步向经济发达区域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二线人口持续流入但增速放缓，三、四线城市人口持续净流出。都市圈层面，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群层面，人口进一步向核心城市群集聚。预计未来中国约80%的新增城镇人口将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角等七大城市群，随着人口继续分化，房地产投资潜力差异将持续显现。

地区层面，2010-2020年东部人口占比上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分点。2020年东部、中部、西部、东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%。

省份层面，6个人口萎缩省份全部位于北方，人随产业走，人往高处走。2020年广东、山东2省人口超1亿，分别为1.26、1.02亿，合计占全国的16.1%。河南、江苏、四川等9省人口在5000万-1亿，云南、江西、辽宁、福建、陕西等17省人口在1000万-5000万，宁夏、青海、西藏不足1000万。10年间甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，分别减少55.5万、65.7万、79.6万、115.5万、337.9万、646.4万人，全部位于北方，人们用脚投票，奔向南方。

房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比近四分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

房地产业解决我国实体经济大量就业。虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%。我们预计2023年房地产业从业人员中，上述占比将调整为65%、17%、11%、6%。

房地产带动几十个上下游产业链产值，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，为51.2%、50.9%、47.1%。

2023年12月，房地产银行信贷余额达53万亿，存量占比22.2%。呈现体量庞大、占比见顶、增速放缓特征。房地产对银行信贷占用体现为对公房地产贷款和个人住房按揭贷款。总体来看，截至2023年12月，房地产对银行信贷占用余额达52.6万亿，占银行贷款比重22.2%，较2019年顶峰时期下降了6.7个百分点。结构来看，对公房地产开发贷14.4亿元，个人住房贷款38.1亿元，占银行贷款比重分别在2018年、2020年见顶，随着“三条红线”“贷款两集中”政策出台，2023年12月分别回落至6.1%、16.1%。

放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。

在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，核心城市楼市优化政策的推出对于稳楼市、稳经济很重要，未来一线城市取消限购已经是大势所趋。当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母，房地产稳则经济稳。

当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热。可以借机全面取消限购，降低存量房贷利率，释放合理住房需求。1）现在市场低迷，是取消限购的良机。发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段。一二线市场如果活跃起来，释放合理的刚需、刚改需求，可以推动行业筑底复苏。进而通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。全面取消限购，顺应人口往都市圈城市群流入的趋势，供地上人地挂钩，可缓解一二线高房价、三四线高库存的历史难题。2）大幅降低存量房贷利率，包括居民和房企，货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在利率太高，就业和收入压力大，居民扛不动了，房企也扛不动了，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

2024年3月，十四届全国人大二次会议记者会上，住建部表示“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。”新模式下，房地产行业洗牌是大势所趋，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整等挑战，我国住建部联合相关部门提出了一系列政策措施，2022年11月，交易商协会提出“第二支箭”，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；同月，央行和银保监会发布金融16条，为部分房企三好生提供上岸和行业重组洗牌的机会。

自2015年房地产上升周期以来，至2020年行业集中度不断提升，2020 年房企销售规模排名TOP10、30、50 和 100 市占率分别达28.0%、49.2%、61.4%和 75.1%。2021年后部分头部民营房企出现债务违约、展期，出险房企逐步淡出百强榜单。民营房企行业集中度下滑，进入洗牌阶段，头部央国企市占率有所提升。另外，改善型房企顺应市场需求趋势，凭借优质产品和服务提高市占率。正如十四届全国人大二次会议记者会上，住建部长指出的“在新模式下，现在的房地产企业应看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

加大力度支持优质房企重组行业，风险出清，优胜劣汰，有助于维护房市长期平稳健康发展。放在中长期的角度，市场投资者可以对中国经济未来前景边际乐观起来。2023年2月央行发布《2022年第四季度中国货币政策执行报告》，指出满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况。增信、展期、续贷等工具保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大分化，类似之前供给侧改革后的钢铁煤炭。

“三大工程”是2024年房地产投资的主要支撑，资金主要来自中央政府，可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

“三大工程”建设蓄势待发，支撑房地产投资，以进促稳。保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，将在2024年进一步支撑市场需求和投资开工。其中，保障性住房未来作为与商品房并行的“双轨”之一，无论是新建还是收购存量房作为保障性用途，对房企都是好消息。房票安置配合“城中村改造”，可以扩大现有住房业务业态，增加房屋建设及后续的物业管理的业务空间。“平急两用”基础设施建设也新增了大量公建及城市空间服务的需求。配合PSL新增落地、专项债、商业银行配套资金等多渠道支持，2024年“三大工程”实物工作量有望提升，支撑市场需求和投资开工。

组建住房银行，住房银行可通过专项资金以合适价格收购开发商土地和商品房库存，用于租赁房保障房，改善民生、救房企、缓解财政压力。2021年下半年至今，房企资金链改善缓慢。同时，保交楼是重中之重，组建住房银行，开发商拿到专项资金后，限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险。当前做法是让地方政府保交楼，但地方受限于财政压力，能力可能相对单薄。如果房企回款回升，房企投资拿地恢复，土地财政也会恢复，地方债务压力就能缓解。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致一定程度的浪费，一举多得。