“国家队”加速入场 近30城鼓励“收储”去库存

①据不完全统计，目前已有约30城出台政策鼓励收储去库存，包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州等地。

②虽然已有多地鼓励国企收购商品房，但收购究竟如何定价，目前尚未统一。

在监管层持续推动下，愈来愈多的城市鼓励通过收储方式“去库存”。

据克而瑞以及记者不完全统计，目前已有约30城出台政策鼓励收储去库存，包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽庐江、临沧、大理白族自治州等地。

“监管层多次要求推进存量房产消化等工作，后续收储或将加速落地，而一二线城市将是收储主战场。”平安证券分析师表示。

方正证券也在研报中指出，目前央行针对“收储”工作给出明确方向，未来资金支持力度进一步加大，而多地收储平台均表示，接下来将加快商品房收储动作。

3000亿再贷款的带动效应

保障性住房再贷款支持国企收储未售新房，是监管部门支持存量商品房“去库存”的重要举措。

值得关注的是，虽然已有多地鼓励国企收购商品房，但收购究竟如何定价，目前尚未统一。

“从收购房源的定价方面来看，目前多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确会按照周边房源进行定价。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

其中，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源，房源交易单价以评估方式确定，采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。

而惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。

“收储参与各方(地方政府、开发商、商业银行)诉求不一，对收购价格、对象存在不同倾向。考虑到保障房需求主要集中在一二线，这意味着收储将以一二线为主，银行在信贷投放面临压力叠加一二线风险较小背景下，或不局限前期开发贷项目，开发商可能折价出售公寓或品质较低住宅，地方国企在控制价格成本背景下可能通过招标完成收储，实现三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平价收购方式，或难大规模推广。”上述平安证券分析师表示。

有分析师指出，收储未售新房在落地过程中也可能遇到收益难以覆盖成本等问题，导致地方政府动力不足。

对此，央行在6月12日召开的保障性住房再贷款工作推进会上，明确下一步推进保障性住房再贷款有关工作要做到“精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。”

“央行此次对收储工作的指导，明确地方政府应降低实施主体的成本。参照郑州案例， 政府给予一定补贴和贴息支持下，收储工作能够得到较好的收支平衡，从而加快各地收储工作进度。”方正证券分析师认为。

而据中信证券测算，若重点35城与80城均将库存去化周期降至18个月以下，收储去库存所需的资金体量分别为1.1万亿元、1.8万亿元。

上述央行会议指出，保障性住房再贷款额度3000亿元、先到先得，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

“3000亿元再贷款额度可带动5000亿贷款量，此次会议明确表示可根据执行情况和需要再调整完善，这或意味着5000亿资金仅为起点，随着保交房进入攻坚时刻，后续资金投放力度可能还将加大。”上述方正证券分析师称。

“收储”如何激活楼市

自430政治局会议后，各地“去库存”政策落地步伐有所加快。

4月30日，政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收储已建成未出售的商品房，同时将2023年初设立的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理。

随后于6月7日，国常会再次强调要“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。而在6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，强调着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。

从整体基调上可以看出，各地正逐渐开启新一轮“去库存”举措。

事实上，早在2023年年初，央行便设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持8个城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）试点市场化收购存量住房，增加租赁住房供给。

根据央行数据，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元。

“近两年，试点城市已经积累了部分成功经验，可以为其他城市提供更多参考借鉴，这也有助于推动3000亿元保障性住房再贷款加快落地见效，加快去库存。”中指院分析师表示。

对房企而言，陈文静认为，收购市场未售新房后改建为保障房，有利于缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接；其次多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于加快房企项目竣工节奏；此外，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

“保障性住房再贷款支持国企收储未售新房，是监管部门支持存量商品房去库存的第一步。”中指院分析师称，支持国企收旧换新、允许土地调整规划、支持收回或收购已出让闲置存量住宅用地等政策预计也是重要方向，未来配套政策有望逐步落地，以激活市场并帮助企业解困。