中国房地产报：房价收入比显著回落 居民购房压力有效缓解

②房贷利率的大幅下调，以及购房补贴、税费减免等政策，进一步降低了居民的购房成本。

近年来我国房地产市场迎来周期性调整，住宅销售面积较峰值累计下滑近50%，多数城市房价也出现深度调整，总体回调幅度超过25%。随着房价的回落，以及居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。

房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。2019年年中，我们曾针对35个典型大中城市房价收入比做过统计分析。时隔5年，我们以相同的口径再次梳理这一指标，结果显示，35个大中城市房价收入比均值已从2019年的16.03下降到今年的11.87，整体降幅达26%。这一指标变化，也进一步印证了居民购房压力正在得到有效缓解的客观现实。

房价收入比显著回落

居民购房压力有效缓解

2019年年中，我们曾经针对35个大中城市（4个直辖市+省会城市+计划单列市）房价收入比进行分析，结果显示，35个大中城市房价收入比均值为16.03，深圳、北京、厦门、上海、福州、天津、广州、杭州、南京和青岛分列前十位，其中深圳和北京房价收入比分别达到39.76和34.54。按照国际通行的房价收入比标准，合理区间应该在6到7之间，列入统计的35个大中城市除银川外全部超出了这一标准范围。尽管我国与成熟的发达国家社会发展所处的阶段不同，不能简单地以国际标准做类比，但这一数据也大体反映出居民购房压力的现实状况。

时隔5年，房地产市场经历了深度调整，我们再次以相同的口径对35个大中城市房价收入比做分析比较（为了便于比较，我们仍然以人均住房面积36.6平方米作为参考指标）。结果显示，绝大多数城市房价收入比均出现较明显下降，房价收入比均值由16.03降至11.87，整体降幅达26%。本次统计结果显示，房价收入比排名前十的分为深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、天津、福州、南京和海口，从城市分布看，都是东部发达城市，尽管房价收入比偏高，但这些城市有产业和人口的支撑，市场具备较强的购买力。

从房价收入比5年变化情况看，降幅最为明显的是青岛，房价收入比由2019年的18.35下降到9.61，降幅高达48%；太原和贵阳降幅也达到40%，其中太原由13.44降至8.07，贵阳由10.55降至6.29。

在二线城市中，南京、福州、宁波、南昌、石家庄、郑州、济南、重庆、大连、兰州、哈尔滨、长春、呼和浩特等城市房价收入比降幅均超过30%。一线城市中，上海房价收入比降幅最小，仅为1%，说明上海房价依然坚挺，几乎保持了与居民可支配收入同频上涨；房价排名第一的深圳，房价收入比虽然相比5年前下降了13%，但仍以34.63的数值高居榜首；北京房价收入比也下降了25%，从2019年的第二位降至第三位。

2019年仅有6个城市房价收入比达到个位数，而今年达到个位数的城市达到18个，其中银川、呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、贵阳、沈阳、长春房价收入比已经跌入国际通行标准区间（6~7之间）。

实际上我们统计的仅仅是35个大中城市，如果将统计范围扩大至所有地级市，房价收入比均值会进一步拉低。随着多年的深度调整，多数三四线城市房价已经调整到位甚至出现超跌。例如东三省，即便是3个省会城市，房价收入比也仅为6.45~7.31之间。而鹤岗的房价收入比仅为2.48（2023年城镇居民可支配收入为2.87万元，而房价显示为1948元/平方米），远低于国际通行标准值。

房价收入比显著下降一方面源于近年来房价的回落，另一方面还在于居民可支配收入的稳步增长。2018年全国城镇居民人均可支配收入仅为3.93万元，2023年这一指标达到5.18万元，5年增长了31.8%。房价方面，根据中国房价行情网数据，5年前全国房价中位数为130万元，目前房价中位数下降到120万元。一面是居民收入稳步增长，一面是房价回落，一涨一落之间，居民购房压力正在得到有效缓解。

政策利好不断

购房成本显著降低

随着房地产供求关系发生重大变化，我国房地产调控也从以往的“收紧”转向“宽松”，特别是针对需求端的政策不断优化。

4月30日，会议首次提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5月17日，央行发布多项房贷新政，包括下调首付比例至15%，取消全国层面房贷利率下限、推出保障性住房再贷款等。6月7日，国务院常务会议提出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效；7月30日会议进一步强调，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

2023年全年出台房地产宽松政策超过600条，今年以来政策继续加码，截至目前已经有超过500条政策出台，政策环境达到历史最宽松阶段。

首先是限制性政策逐步退出。在房地产调控收紧周期，限购、限售、限贷、限价等限制性政策成为调控主基调，随着市场供求关系发生根本变化，这些限制性政策正在退出历史舞台。截至目前已有超过50个城市解除或放松限购政策，除北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地部分区域外，全国所有城市均已全面解除限购。

除松绑限购政策外，限售、限贷、限价政策也在各地优化房地产调控政策过程中逐步解除。特别是7月31日，郑州市率先宣布取消商品住房销售价格指导。这也意味着将价格调整的权利给到开发商。随着“市场+保障”的住房供应体系建立，商品房将彻底回归市场。

其次是贷款利率下调，居民购房成本降低。5年前，LPR基准利率为4.85%，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套、二套房贷利率均有所增加，全国首套房平均利率为5.38%，利率普遍上浮5%~20%。二套房贷款利率普遍上浮10%~30%。2019年8月LPR改革后，截至目前房贷利率已经下降9次。今年2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，至3.95%；7月22日，再次下调10个基点，至3.85%。

本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值。以四大一线城市为例，北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%（五环内）/五环外（3.6%）；上海3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%，二套3.7%。广州、佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率甚至低至2.9%或2.95%。

与5年前房贷利率水平相比，下降幅度已经达到甚至超过了2个百分点，以贷款100万元、等额本息30年计算，利息支出至少节省了20万~30万元。

不仅是贷款利率降低，在各地因城施策的政策中，不乏购房补贴、税费减免等优惠政策，进一步为购房者降低了购房成本。

租售比上升

房产投资价值渐显

全国房价进入下行周期，但房租并未出现明显变化。根据中国房价行情网数据，2023年全国房租中位数为2000元，与2019年持平。部分一二线城市房租仍处于稳步上升趋势。房租排在前五位的城市分别是北京（120.95元/平方米）、上海（107.43元/平方米）、深圳（97.47元/平方米）、杭州（65.25元/平方米）、广州（60.4元/平方米）。

从35个大中城市售租比（房价/每年房租）情况看，平均租售比为42.83，将这一数值换算成房租年收益率，约为2.33%。这一水平已经跑赢各大商业银行一年期存款利率（1.75%）。以此计算，乌鲁木齐租金收益率可达3.7%，长春、哈尔滨、武汉、西宁、沈阳、贵阳、成都、兰州、长沙等城市租金收益率也在3%以上。列入统计的35个城市中，有26个城市租金收益率超过2%，即便是一线城市北京，其房租收益率也能达到2%以上。

在“房住不炒”的调控政策背景下，房地产的投资属性被逐渐淡化，但房产作为不动产，既是承载居住功能的居所，也是居民寻求资产保值的投资品。目前银行存贷款利率已经确定进入下行周期，即便是30年期的超长期国债，票面利率也仅为2.57%。未来寻求稳定收益的投资品越来越难，而此时房产的投资价值已经开始逐步显现出来。