北京楼市新政首周末：局部区域新房成交反超二手房 五环外看房热度提升

②"从周末市场情况看，北五环特别是海淀等五环外的热点项目受到政策利好较大，看房量人数出现上涨明显。"

北京楼市新政落地后的首个周末，市场上的积极信号悄然显现。有房产机构表示，部分区域新房成交量超越了二手房，这是其所在区域近两年以来的首次。

中指院数据显示，新政后首个周末（8月9日-8月10日），北京新房及二手房网签数据表现平稳，新建商品住宅分别成交83、92套，二手住宅分别成交178、116套。中指院分析师认为，考虑到网签存在一定滞后性，预计随着时间的推进，市场交易活跃度将有所提升。

“这次北京政策影响相对温和，核心是允许符合资格的群体‘多买’，而非显著扩大购房人群基数，这使得措施出台后，短期内对整体成交量的影响相对有限。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

尽管整体成交平稳，但在成交结构方面，出现一些值得关注的新动向。

北京链家一位经纪人向记者透露，“刚过去的周末，我们负责的大区内，新房成交量明显高于二手房成交量。虽然成交量算不上很高，但这是近两年来，我们大区周末新房成交量第一次反超二手房。”

“政策带来的利好，是一项主要的促进因素。”该经纪人认为，当前针对新房的利好政策更为集中，尤其是最新出台的公积金新政对新房买家更为有利，还有一部分原因是，之前新房价格比较高，近期价格有所下降，原本即有购房意向的买家，在多重因素作用下加快了入市步伐。

“新政后，购买新房的公积金最高贷款额度可达160万元，而二手房公积金贷款额度是根据具体小区评估确定，通常远低于这个上限。”其解释道。

惠誉评级亚太区企业评级董事石璐璐分析认为，北京公积金政策主要包括放宽首套房认定标准。只要在北京无自有住房，且全国范围内仅使用过一次公积金贷款并已结清，即可按首套房公积金贷款政策执行。这有望激发部分有意将其他弱线城市房产置换为北京房产的需求，以及北京市内的改善型置换需求。

此外，张大伟告诉记者，从周末市场情况看，北五环特别是海淀等五环外的热点项目受到政策利好较大，看房量人数出现上涨明显。

位于北五环外的“龙湖观萃”项目即是例证。记者从龙湖观萃售楼处人员了解到，8月9日-8月10日，项目看房量日均突破110组，环比提升幅度超过35%；周末合计成交8套，环比提升100%，其中5套为首访成交。

不过，市场整体价格暂未出现波动，市场对政策效果的持续性仍持观察态度。麦田房产一位中介人员告诉记者，“周末看房积极性确有提高，但价格还没出现变化。具体效果如何，仍要看8月份的整体网签数据能否明显提升。”

8月8日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。其中限购政策优化主要落脚在符合条件的居民家庭购买五环外的住房不受套数限制，居民家庭购买五环内商品住房的政策保持不变。

公积金贷款支持涉及优化首套贷款认定标准、提高二套贷款额度、提高每缴存一年公积金的可贷款额度等方面。具体来看，一是首套认定标准“认房不认贷”，对于无房，但存在已结清公积金贷款记录家庭，可认定为首套信贷；二是二套信贷额度与成数提升，公积金二套信贷上限由60万元上浮至100万，同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环内30%）；三是公积金贷款额度累积加快。由原每存缴一年信贷额度累积10万元至每存缴一年信贷额度累积15万元；四是可提取公积金作为首付。

而五环外是北京新房市场的成交主力区域。根据中指院监测数据，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，二手住宅成交套数五环外占比也超50%，对于符合购房条件的居民家庭购买五环外商品住房不再限制套数，此举有望带动部分需求释放。

张大伟表示，本次调整被视为 “阶段性政策”，市场普遍预期后续可能进一步优化。例如，后续是否会继续放开五环外购房资格认定，以及核心区的购房资格是否也会调整。另外，也存在LPR 下调、商业贷款首付比例进一步降低的可能性，尤其针对多子女家庭和绿色建筑。

关于北京调整政策后，上海外环以外区域限购是否也可能会放松的问题，石璐璐认为，市场认为未来有进一步宽松的可能性。其表示，后续措施预计将更加有针对性和精细化，可能会根据不同区土地市场、新建及二手房市场的近期走势进行调整。

“鉴于今年上半年整体房地产市场表现好于预期，我们已将2025年全国新房销售降幅预测从此前的15%收窄至7%。不过，最新预测仍显示下半年市场表现将趋弱。”石璐璐称。